El presidente Javier Milei está tratando de abordar la prolongada falta de hipotecas inmobiliarias en Argentina en un intento por revertir un sector de la construcción que está perdiendo empleos antes de su candidatura a la reelección el próximo año.
Es un gran desafío en un país donde la mayoría de los compradores de viviendas traen maletas con dinero en efectivo para cerrar una transacción. Las ventas de viviendas respaldadas por hipotecas aumentaron a principios de la presidencia de Milei sólo para evaporarse cuando el gobierno frenó una corrida monetaria el año pasado, en parte elevando las tasas de interés por encima del 100 por ciento.
El Ministro de Economía, Luis Caputo, habló con bancos y corredores en las últimas semanas sobre la creación de un fondo inmobiliario donde seis o siete actores financieros reúnen capital que el gobierno podría apalancar con instituciones multilaterales en una asociación público-privada. Algunos de los esfuerzos son similares a los fideicomisos de inversión inmobiliaria, o REIT, en Estados Unidos, con el objetivo de distribuir el riesgo y reactivar el mercado inmobiliario.
El crédito hipotecario financia actualmente sólo alrededor del 11 por ciento de las compras de viviendas en la ciudad de Buenos Aires, por debajo del máximo del 25 por ciento el año pasado y muy por debajo del 40 por ciento alcanzado hace unos ocho años bajo el ex presidente Mauricio Macri. Algunos de los préstamos hipotecarios en dólares que financiarían los bancos y corredores privados comienzan con tasas fijas de dos dígitos.
“Dado el punto de partida -que es un país sin crédito- cualquier cosa que aparezca tendrá demanda”, dijo Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores en Buenos Aires, señalando que en mayo sólo hubo 1.500 ventas respaldadas por hipotecas en una nación de 46 millones de habitantes. “No estamos hablando de un mercado que está en alza”.
Los bancos privados de Argentina han luchado durante mucho tiempo para otorgar préstamos a gran escala porque carecen de financiamiento a largo plazo y de bajo costo. También tienen pocos inversores institucionales dispuestos a comprar o absorber carteras hipotecarias, lo que deja a los prestamistas con demasiado riesgo en sus propios balances. La última iniciativa se encuentra en sus primeras etapas, ya que las emisiones son limitadas, la liquidez es baja y la financiación se concentra en vencimientos de muy corto plazo.
El mayor prestamista ahora es el Banco de la Nación, de propiedad estatal, que ofrece hipotecas a tasas artificialmente bajas, alrededor del seis por ciento, por debajo de las tasas hipotecarias tradicionales de Estados Unidos, actualmente del 6,5 por ciento.
“El crédito hipotecario en Argentina todavía está empezando a avanzar lentamente. En realidad aún no ha comenzado a caminar”, dijo José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, una consultora inmobiliaria local. “El mayor obstáculo hoy en día es la financiación bancaria”. La mayoría de los depósitos bancarios en Argentina se concentran en depósitos a plazo fijo menores a 60 días.
Es un tema clave para la agenda económica de Milei de cara a las elecciones presidenciales del próximo año, ya que el desempleo está aumentando y las industrias tradicionales están en declive. El sector de la construcción de Argentina, un importante empleador, ha perdido 60.000 puestos de trabajo, o el 14 por ciento del total, desde que Milei asumió el cargo mientras recortaba el gasto en obras públicas. Los empleadores de la construcción también tienen la intención de despedir a más de los empleados en los próximos meses, según muestran las encuestas del gobierno.
Revertir el mercado hipotecario argentino sería un primer paso. En los primeros cinco meses del año, el número de ventas de viviendas respaldadas por hipotecas disminuyó más del 37 por ciento en comparación con el mismo período en 2025, según la asociación de notarios de la ciudad.
“La demanda de vivienda existe, pero necesita financiamiento accesible para convertirse en transacciones reales”, dijo Magdalena Tato, presidenta de la institución.
Para solucionar este problema, los ejecutivos bancarios y Caputo están considerando opciones, incluido un fondo administrado por la agencia argentina de seguridad social ANSES conocido como FGS, según personas con conocimiento directo de las negociaciones, que pidieron no ser identificadas mientras continúan las conversaciones. Otro es el Fondo de Asistencia Laboral, creado por una reforma de Milei este año y destinado a facilitar los pagos de indemnizaciones.
El gobierno quiere que parte de la respuesta provenga de los corredores de mercado, conocidos localmente como Alycs, y sus fondos cerrados.
“Existe una oportunidad de crecer en los mercados de capital, especialmente con préstamos denominados en dólares”, dijo Caputo en un evento en Buenos Aires la semana pasada. “Estoy diciendo a los bancos y corredores que creen un fondo inmobiliario, que reúnan seis o siete de ellos, y puedo triplicar o cuadriplicar eso con financiación de organizaciones multilaterales”.
Los bancos privados también han propuesto herramientas que se propusieron en el pasado pero que nunca se implementaron, como los swaps de tasas de interés. Pero la ruta preferida del gobierno es utilizar una estructura público-privada respaldada por organismos multilaterales.
El tipo de solución que Caputo está impulsando ya está empezando a aparecer, aunque en una escala mucho menor. Corredores argentinos como Allaria, IEB y Bull Market están explorando, lanzando u ofreciendo productos vinculados a bienes raíces muy similares a los REIT.
Detrás de esa demanda incipiente hay una búsqueda de mayores rendimientos. Los inversores ven que los activos financieros argentinos ya han repuntado marcadamente, mientras que el sector inmobiliario se ha quedado atrás. En los últimos años, muchos bonos y acciones se han duplicado en términos de dólares. Los precios de las propiedades, por el contrario, no han subido más de un 10 por ciento en dólares.
Para los corredores, esa brecha es una oportunidad, aunque la mayoría todavía está diseñando programas que exigen que los compradores de viviendas paguen la mayor parte de la vivienda por su cuenta, a diferencia de los mercados más desarrollados.
Por ejemplo, el fondo Lendar de Allaria recauda dinero de particulares y lo utiliza para financiar préstamos hipotecarios denominados en dólares gestionados por el corredor inmobiliario Remax. La hipoteca proporcionaría hasta el 35 por ciento del valor de la propiedad en dólares a una tasa de interés del 12,5 por ciento. Para los inversores, ofrece rentabilidades cercanas al nueve por ciento anual, por encima de muchos bonos corporativos.
IEB REIT Ciclo Nova toma un camino diferente. Permite a los pequeños ahorradores ganar exposición a bienes raíces sin comprar una propiedad directamente. El fondo compra propiedades, las alquila y distribuye ingresos y potencial apreciación a los inversores, quienes pueden ingresar con tan solo 1.000 dólares en lugar de necesitar al menos 150.000 dólares para comprar una casa en Buenos Aires.
“Este es un segmento que recién está comenzando en los mercados de capitales de Argentina”, dijo José Luis Pavesa, director comercial de Bull Market Brokers. “Son emisiones relativamente pequeñas y todavía activos bastante ilíquidos”.
por Ignacio Olivera Doll y Silvia Martínez, Bloomberg
